什么是租赁使用权? LEASEHOLD?

什么是租赁使用权? LEASEHOLD?
加拿大房地产的土地,一般分为永久产权(Freehold)以及租赁使用权(Leasehold),租赁地的好处是价格便宜,例如在列治文,可以在市价低最少一半的价格进行购买;卑诗大学附近的独立屋也不足百万,但购买租赁地的房地产须留意下列事项:

土地的所有权人:

卑大部分公寓或城市屋的土地仍属于大学、卑大附近的独立屋土地产权属原住民、温市西端公寓、福溪两岸大部分土地产权为温市政府所有、列治文部分公寓的土地归私人所有。

产权不同而衍生的结果也不同,多年前卑大附近独立屋的地主原住民,曾为了续约租金大幅调升与租客对簿公堂、列治文三号路与威廉街的公寓地主入禀法院,要求每户屋主支付4万元的修缮费用。

此外租赁地的期限,一般有99年及60年,越接近租期期满,价值就越低。

在租约和租金,权利和义务等必须列明,例如租金多少?是否有维修费用的支出?

最好让律师看一遍合同,确保合同的安全性以及真伪,当然购买非永久地的房地产最大的优点是“便宜”,其次是地理位置好及学区佳等,但是否合算,还须考虑相当多的层面。

特别是从中国来的新移民,一定要谨慎把关,咨询当地专业人士以及律师。

 

 

低迷房市中如何把握有利机会?

低迷房市中如何把握有利机会?   
2012年下半年大温房市急速冷冻,价量俱跌,与其坐等房地产跌入所谓谷底,不如把握市场低迷良机,投资房地产。

        1.逢低买进:“逢低买进,逢高卖出”是致富的不二法门。低并非市场最低点,因为谁也无法准确预测,且到达最低点,也未必能买入满意的物件。经济分析师预测到2013年房市将软着陆,房屋销量将较2012年回升5-10%,房价则持平或微跌2-3%。因此目前是入市的好时机,挑选价格合理、地段佳的房地产标的物。

        2.以小换大:房市不振也是小屋换大房的好时机,虽然目前居住的小屋卖价不甚理想,买家更极力乱砍价,但相对在买大房时,也可以买进较低廉的价格,买大房赚到的价差绝对超过卖小屋的损失,趁着以小换大让自己的资产增值。

        3.旧屋妆点上市:有些精明的投资者会买入屋况尚可的旧屋,经过一番装潢改造,再上市卖出,赚取价差。这门生意在市场低迷房贷紧缩下,具有生存之道。对于预算有限的买家,在买完房子后,已无多余的钱可以做装修,让自己住的舒服一点。但当他购买装修妥的旧屋时,装潢费用已包在房价内,可以列入房贷款项中,对买家自有其吸引人之处。

        4.购买预售屋:房市不好时,预售屋的楼价也会相对较低,购买预售屋只需付10-20%的订金,其他待二、三年后大楼盖成后才缴付,房市于交屋时可能又恢复生龙活虎般,利润轻松入袋,何乐而不为。当然购买预售屋也有学问,了解建商、熟悉周围发展、座向格局、平面图的解读,都需要下功夫。

        5.注意法拍屋:经济不景气,失业率攀升,都有可能提高法拍屋的数量。温哥华的法拍屋可于最高法院的布告栏中取得讯息,何时开庭,目前的价格等等都有详载。只需要在开庭时携带订金本票、无条件的offer及空白的信封,即可参加竞标。但是要在事前对标的物的市场多做研究,免得陷入拍卖氛围,失去理智,买入高于市价的物业,得不偿失。

除此之外,与金融机构建立良好的关系,也是不能小觑的一环,对藉由房地产来创造财富的你,都是正能量。

 

 

 

住小城高薪VS住大市低薪 究竟该怎么选?

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人往高处走,水往低处流,这个道理大家都懂。城市化的进程其实就是个“人往高处走”的过程。一般来说,越大的城市生活水平越高、越发达、虽然物价更高,但收入也会很高。总之就是更加吸引人。

但在加拿大,这似乎并不成立。比如大城市温哥华的收入还比不上北方三省的一些小镇,BC省最低收入标准也在一些“小省”之下。这其实是加拿大的一种“公平” —— 在一些不毛之地,当地也需要发展,如何留住人?那就开高工资啊。

在育空,有一家当地最大的出租车公司,经营者是一对香港夫妇。他们本来居住在多伦多,最后选择育空,原因很简单:尽管条件艰苦了不少,但我们每年收入增加了一倍还多,闲暇时光照样能游山玩水,而且能去更远的地方。虽然住的地方什么都没有,但那又怎样呢?

所以,在加拿大,在“住小镇拿高薪”和“住大城市拿低薪”之间选择,你会如何选?有以下这些观点,各自代表一种声音。

观点:大城市工作更好

理由:人是群居动物

持有这一观点的人认为,钱并非是工作的唯一需求,工作也需要实现自身价值。诚然小城市不是不能实现,但别忘了一点:人是群居动物,人都有“虚荣心”。尽管可能薪水不高,但你得到的成就感、你被周围人的推崇感,会让你的心情更加愉悦。

而在小城市,即便你腰缠万贯,那又怎样呢?你还是很孤独,你的格局还是那么小。尤其是加拿大的小城市,方圆几里就那么点人,说不定大家早就认识了。

观点:大城市工作更好

理由:人需要多样性

和上个观点比较类似,持有这一观点的人指出,大城市的魅力在于多样性:这里有1000种方法让你消费、让你获得视听上的满足。尽管你发现赚的不多,花的却很多,但至少你的人生是充实的。

在小镇工作呢?每月你有很多钱存银行,但每一天的生活都是如此单调。钱能让人愉悦,但人最需要的是多元化、多姿多彩的生活。

观点:大城市工作更好

理由:上限会高得多

一些很真实的例子:在小镇工作,由于是人才,虽然公司很小但给你的薪水很高。5年后,你几乎没有太努力,薪水就有一定的提升。你觉得这日子挺好。

而在大城市工作,由于人才“泛滥”,一开始你的薪水并不高。如果不加倍努力,几年后也不如当初选小镇那么高。但如果你出人头地了,那么上限会比小镇高的多。怎么选?看你的态度了,小镇会让你无忧无虑,大城市则充满机遇。

但工作难道不是为了节节高吗?从上限来看,大城市无疑更好。

观点:小城市工作更好

理由:只论生活本身,小城市更优

持有这个观点的人觉得这个选择很简单:比如在某个大城市,月薪3000加币,一套别墅平均200万;在小镇,月薪4000加币,一套别墅只要30万。只论生活的话,去哪还用说吗?

什么,生活不便利?加拿大的小镇至少会有一个小的中心,商场、超市不缺。大城市就一定很大?看看很多所谓的大都市,晚上6:00后商店各种关门,不也得回家歇着?如果你在小镇有个收入很不错的工作,那么能让你迅速过上加拿大的优质生活。

观点:小城市工作更好

理由:世界在越来越“小”

尽管很多人在谈格局、机遇,但别忘了,世界在越来越“小” —— 电商比实体店受欢迎、私家厨房甚至比大餐馆还被青睐、自媒体风起云涌,大媒体反倒举步维艰。

所以,当工作不再局限于大空间、大派头的时候,选择大城市和小城市又能有多大区别?况且,假如我要开一家餐厅,大城市有100万人,但有1万家餐厅;小城市虽然只有1万人,但也只有10家中餐馆,选哪个更容易快速“出成绩”?肯定是小城市。

观点:小城市工作更好

理由:文化融入不得不谈

加拿大的核心城市,比如多伦多温哥华,华人比例非常高。即便你再想融入所谓的本地白人圈,也很难。哪怕你在白人的公司工作,但知心朋友一定是华人。同理,你的孩子也会和华人孩子一起玩。虽然这没有不好,但的确很难让你真正成为“加拿大人”。

况且,大城市的人相对冷漠一些,但小镇就是另一番景象了。你会发现在这里工作待遇不错,而且是纯粹的白人圈。只要你够努力,愿意交朋友,无论是自己还是孩子,都能迅速融入本地文化,和本地人无障碍沟通。这,难道不是很大的吸引力吗?

以下这些观点,则是典型的中间派。大城市拿低薪VS小城市拿高薪?选择起来并不难:

你看重短期生活质量,选小城市;长期,则选大城市。

你移民是为了奋斗,选大城市;移民是为了好山好水?选小城市。

你的工作类别是新兴行业,比如IT?选大城市;传统行业?小城市也许更好。

你如果是刚毕业的年轻人,相信我,小城市再高的薪水,生活也会让你无聊到难受!

大城市相对低的薪水会让你更努力,但同时更有压力。评判下自己的抗压能力再做决定。

跟着内心走即可。其实在加拿大,没有那么多的界线划分,大小城市?都是平等的。

来源:温房网

 

你需要知道!专家揭秘为什么大温购房应选择固定利率!

你需要知道!专家揭秘为什么大温购房应选择固定利率!                                    

很多朋友都在关注着房贷利率的动向。房贷利率的高低走势不仅与即将买房子或想 renew 房贷的朋友有最直接的联系,也与房地产市场的现状及走势息息相关。温房网再次请来了 CIBC 银行的专家牛俊冬来给大家讲讲加拿大房贷利率的二三事~

首先分析现状:我们先回顾一下加拿大房贷利率近年的历史及大体走势。分析利率历史,有两个重要的数值是最具有参考及评估价值的。

先说 Benchmark Rate(基准利率,BMR),根据加拿大房屋暨房贷公司(Canada Mortgage and Housing Corp.,CMHC)的定义,它表示5年固定利率的标准值(即:非折扣利率)。一般来讲,各信贷机构都是以这个利率为基础来制定自己的利率表及折扣区间,所以 BMR 的走势基本上可以等同于利率的真实反映。那就让我们来看看近些年的具体数据吧。2000年的 BMR 为8.55,走势呈下降趋势,但到了2005年却反弹零点6,到了2007年再升到7.40。此后一路下行至现在的最低点4.64。然而,按照各银行及政府分析师分析,未来两年利率将会呈稳步上升的趋势。2017年左右,BMR 预计将会重新达到6.5-7.0。为什么会提高呢?主要是根据以下几条进行判断和预计的:

1. 目前,CMHC 等政府贷款保障机构所担保的高比率贷款(High Ratio Mortgage,首付在20%以下的)总额过高,为了降低高比例贷款给 CMHC 等机构带来的风险,以期达到各方平衡。BMR 的主要作用是以 Qualifying Rate 的形式来决定收入类贷款的额度,所以 BMR 将对贷款收入条件有变相地提高。

2. 加拿大人均收入和负债比过高,提高利率可用来冷却房市,避免泡沫的发生。

3. 跟据趋势分析,贷款利率从2015年中下旬触底之后,整体利率目前已经呈上升趋势。

其次,央行利率(Prime Rate)也是值得关注的一个重要指标。 经济状况不好,利率则降低,以期刺激消费,银行也相对减少商业的借贷成本。相反的,政府要升高利率,则是控制经济过热,或者鼓励储蓄等等。就现在状况来讲,加拿大经济处于一个相对低谷的状态。能源类产业受创,加元贬值,导致失业率上升,由此,购买降低等等。也就是说,从理论上讲央行利率今后将有下降的可能。其结果是:各借贷机构会逐步提高固定利率,并且降低浮动利率的折扣。

对于想买房子或者即将 renew 的朋友们来讲,在这种情况下,锁定长期的固定利率其实是相对保守且安全的选择。

 

什么是CONDON转让费?

什么是CONDON转让费?                                                                                                            

究竟什么是转让费,转让费谁可以收,开发商一般又会收取多少的转让费呢?

首先,转让费这个概念是和楼花联系在一起的,楼花,简单讲,就是我们国内所说的期房,也即还没有盖好的房子,英文是 pre-construction。当你买楼花后因各种原因想要卖掉它,而这时候因为还没有拿到产权证,那么卖出的其实是购房合同,俗称卖楼花。开发商不同,楼花转手的时间要求也是千差万别的,通常都有一些限制条件,也有可能就是根本不允许买卖购房合同, 那就是不允许转让楼花。如果这样,要转让只有等到final closing日拿到产权后才可进行,而这就会涉及到产权转让费以及律师费等相关费用。所以大多数原始买家都希望能有权利在产权拿到之前的任何时候转让,在这里SKYLER 提醒大家,这个一定要在买楼花时就必须了解清楚和给予确认。

说到这里,也有朋友好奇,楼花因为是新楼盘,是不是不用经纪,自己去买就可以拿到更多优惠和实惠?这个答案绝对是否定的,加拿大与国内不同,开发商决不会因为买家没有经纪而降低价格,在这里和开发商没有讨价还价的余地,而且大多新楼盘在开盘前,都会先有对经纪的楼盘推介活动,而经纪是可以先带客户提前购买楼盘,优先挑选自己喜欢的户型的,所以只有找一位专业的地产经纪才能最大限度保障您的投资。

选好楼盘后,如果你在签订购房合同时明确授予转让的权利,在你真正操作时,仍需要得到开发商的书面同意,当然这并不繁复,但问题是通常都会收取一定的费用,这就是朋友们关心的转让费,同样的,开发商不同,收费标准也大不相同,一般$3000.00到$5000 .00不等,最高达房屋售价的1%。因此,如果开发商已经明确做出承诺,不收任何转让费,这不仅仅意味着,他已经明确给出了你在任何时候转让的权利,同时还送了一个大礼,就是又给出了一个现金折扣。这也就是为什么开发商会把这条作为一项重要优惠来大力宣传。

相信写到这里,朋友们也已经明白转让费到底是怎么回事了。楼花转让对于原始购买者和新承接人是都有利可循的,卖掉楼花者,可以避免两次产权交接时产生的相关费用,接手人会以比现房要优惠的价格买到马上要交割的新屋,但任何投资都有风险,楼花亦然。

 

 

什么时候是加拿大置业的好时机?

什么时候是加拿大置业的好时机?                                                                                              
什么时候是买房的好时机?一些人在买房时,一直犹豫不决。有时候就错失了良机。有句古话叫安居乐业。安居是乐业的先行与基础,可见在中国人的观念中安居占据重要地位。而家是同房子联系在一起的。有了房子并不等同于有了家,但没有居住的房子是万万不可能称作有家的,不管这房子是租的还是买的。

买房好还是租房好?对初次置业现在还在租房的朋友,建议比较一下现在租房的费用和买房养房的费用,然后再作决定。比如四十万可以在大多伦多地区买到一个3个卧室的半独立屋或镇屋(大约1600-2000平方英尺+800 平方尺地下室),首付十万,贷款三十万,大致月付银行 1200元(连本带息)。另需支付水电气等费用约150元,地税220元。总共月花费约1570元。而这个价格只能租到3个卧室的普通公寓(约1000-1300平方尺)。 居住条件是不可同日而语的,更不用提若干年后房屋产的增值。

所以对于该不该买房这个问题的回答无疑是肯定的。

心态各有不同

接下来就是考虑买房的时机了。

有人说, 移民考虑买房一定要等找到稳定工作后,有了收入来源才能贷款,才能供房屋贷款;有了稳定工作才能决定就近买房;有人认为要等市场回落,价格在低谷的时候买房才能获得最大利益;还有人认为一定要攒足首付,一步到位买到心目中的理想住房,否则不如不买。

笔者认为以上想法均各有道理,但也各有其片面性。 曾经有朋友为了攒够首付省吃俭用却发现攒钱的速度远没有房子涨价的速度快。也有朋友认为不确定因素太多还是先租房吧,等到上完学,考完证书,找到稳定工作,却发现房价已经一变再变,不可同日而语了。更有甚者,看到地产市场稍有平淡,便停止看房改为观望,在犹豫之间房价又有攀升,错失良机。

时机无绝对

到底是否存在买房/卖房的最佳时机呢?何时才是最佳时机呢?作为地产经纪和地产投资人,我认为所谓绝对的最佳时机是不存在的。需要因人而异,每个人每个家庭的情况不同,作出的选择就不同。经济上心理上准备好了,就是出手的好时机。而没有必要追求一定要以市场的最低价买入最高价卖出。

首先看市场。 加拿大的房地产市场经历了近十年的持续增长。这期间很多人预言地产泡沫即将破灭,市场即将崩盘。但是经历了几次调整后,房价仍然持续走高。大多地区的一套目前60万的房产在2000年时可能仅价值20万。我个人认为 大多地区的房价仍然呈上升趋势。不同地区上升的幅度与速度会有差异但总体上升不会改变。2008年底至2009年初曾经出现短暂的萧条,但很快就引来了2009年底至2010年的火爆。

虽然目前的地产市场处于调整中的稳定阶段,只要加拿大的移民政策不变,大多地区经济发展的趋势不逆转,中长期房价下降的可能性极小。据最新的CREA统计报告,在销售量在经历了6、7月份的下跌以后,8月份开始缓慢增长,到目前为止,已经持续三个月。10月份,全国房屋销售比7月份的年度最低点高出13.3个百分点。而多伦多和温哥华地区的增长更是领先全国。从市场角度来讲,目前市场平稳,买卖双方均表现理性,即不太热也不太冷,处于稳定状态,无论是买家还是卖家都是好时机。

其次,对于自住房的购买者而言,专注于市场价格的一时起伏意义并不大。因为购买自住房不仅是为了投资获得收益,更是一种生活方式的选择。一般情况是不会 在短时间内卖出的。如果不套现的话价格的变化并没有实际意义。而房地产交易过程中成本较高,即便是在价格上升的市场上短期买卖,其利润也会被侵蚀。如果从长期看房产会增值的话,就没有必要纠结房价的短期变化了。只要做好准备,即可入市。

我知道这样一个故事。有位朋友在2009年初看到房价下降,预计市场将继续走低,便卖掉了住房,持币观望。希望等到房价在最低谷的时候换一个更大更好的房子。全家租了一个地下室暂住还另租仓库存放多余的家具。但是市场却开始一路走高,直至2009年底达到一个高峰。这位朋友发现他根本无法用原来的价格买到以前了房子了,更不用说中间的成本和生活质量的下降。希望这位朋友现在已经搬离地下室,买到了自己的满意的房子了。

第三,关于首付,是多付好还是少付好呢。 从表面上看似乎首付越多贷款越少,所付利息就越少越划算。一般概念至少应该准备20%的首付。否则还要 额外购买保险。在很多人看来这笔保险是可以避免的支出,能省则省。细算一笔帐,可以发现如果需要少付首付即便是多付一笔保险费也未必不划算。以我自己的购房经历为例,我曾经在2004年支付了10%的首付,购买了一套31万元的 五复式。 支付保险约8000余元。如果我攒足25%的首付,大概需要2—3年的时间或者更长。这期间相信房价增长会不止8000元。更何况这8000元的保险费是以银行贷款的形式出现的, 平均下来并没有增加很重的负担。

第四,在加拿大似乎换工作比换房子更频繁。而且把工作地区和生活地区分开越来越普遍。由于交通便利,居住在同工作单位不同的城市越来越常见。选择自己喜欢的环境买房而不是单纯追求就近上班似乎越来越成为时尚。从经济角度也比较划算。在市中心上班,而在万锦或列治文山居住的朋友比比皆是;在密西沙加和奥克维尔居住的也大有人在;我甚至有朋友在美国工作但仍然选择居住在加拿大,这样的人数还在增长。

因此,是否买房,何时买房,与其说是在考虑房地产投资,不如说在选择生活方式。做一个对自己对家庭负责的选择,就是最明智的选择。能让家人生活的更快乐更幸福,就是你买房的最佳时机。

 

 

什么才是完美?温西的这个生活区为我们绘声绘色地诠释了它的定义……

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温哥华西区,不仅是大温、卑诗省的最佳生活区之一,甚至放眼全国全世界也没有多少生活区可以与之匹敌。

而温哥华西区里,又有神态性格各异的多个小生活区。比如好山好水外加学术氛围浓郁的UBC区、比如古色古香,充满文化气息的Kerrisdale区,以及公寓为主,最不像温哥华西区的Marpole区。

而今天要介绍的这一位,却是一个“完美”的区。何谓完美?我们可以用一个非常严格的标准来要求,它必须要做到:

这里是独立屋为主,而且大多是大土地的豪宅;

这里不能太偏僻,需要有不错的生活配套设施和商业气息;

这里的校区一定要好,需要有顶尖私校在附近;

这里的自然环境也得好,森林和公园少不了;

这里的海景要好,不能太“内陆”。

同时具备这些条件?只有温哥华西区的Point Grey!

Point Grey,不止一种性格

Point Grey区,面朝英吉利湾,背靠太平洋精神公园。往北是壮丽的北岸群山和秀美的海景,往西则是大面积的森林氧吧。尽管这里的区域地价非常高,但区内的绿化面积依然领衔大温—— 人均绿地拥有面积,是大温平均值的4倍!静态的一面,它做的足够好。

 

如果你住的靠海边近,可以去著名的 Jericho Beach散散步,看日出日落,体会闲适的人生。或者,去太平洋精神公园徒步,洗洗肺。住在Point Grey,你不用愁不够清静。

不过,Point Grey的性格不止一面!它同样可以很热闹。比如,从西4街到西16街都是比较热闹的商圈,店铺林立,以加拿大本地特色商店为主。

不仅如此,Point Grey每年都会有多场狂欢节、嘉年华,还有必不可少的海滩音乐节等等。这里是个颐养天年的区?这么想你就错了,Point Grey老少皆宜!

高密度?你在开玩笑

尽管温哥华西区正在朝着高密度社区“挺进”,但Point Grey却是“不会被改变”的社区之一。

首先来看看这里的房屋,90%以上的房屋都是独立屋,Point Grey是个不折不扣的独立屋社区,或是说低密度社区。在未来,该比例也不会发生更改。

至于公寓,高层公寓没有,低层公寓有一些,主要分布在4街和10街等主干道上,这也好理解。至于华裔人口比例,和温哥华西区的不少社区一样,大概维持在四分之一左右。占主导的依然是本地的“上层阶级”,非富即贵。所以,不用担心这里的人是素质不高的“土豪”。

学校好不好?你说呢?

先来说说大学吧,Point Grey的西侧就是顶级学府UBC。还用多介绍?而众所周知很多顶级中小学都在UBC附近,自然也离Point Grey很近,或是就在Point Grey内部。

比如Lord Byng Secondary中学,著名私校 West Point Grey Academy,Queen Mary 小学,都是大温赫赫有名的“金字塔顶端”学校。在如此完美的社区里,你还会质疑学校的质量吗?

对了,因为靠近UBC,Point Grey社区的很多居民都是UBC教授。那么整体的涵养无疑又提高了一个档次。在这样的社区里生活,保证能让你也变得腹有诗书。

诚然,Point Grey区高昂的房价让大多数人都只能望其项背。甚至有人会质疑它的性价比,值不值得如此高昂的代价?

性价比?Point Grey可是一分价钱一分货。就像开篇所说的,它同时具备自然环境、商业氛围、学术环境等多个评判一个社区是否宜居的元素。这些元素叠加起来,隐藏的价值已经不言而喻了。然后,再配上奢华大气的房屋,该区的价格请问能降的下来吗?

就像成为一个完美的人很难,想通过自己的努力住进Point Grey,体验完美,同样也需要漫长的过程。为了追求完美,再苦再难也是值得奋斗的吧!

 

 

亲身实录:我眼中的温哥华UBC学区

亲身实录:我眼中的温哥华UBC学区
UBC,英属哥伦比亚大学的简称,是加拿大著名高等学府,以医学,工程,商务管理等学科闻名世界。 UBC校园坐落在在温哥华西区最靠近海边的半岛尖端,面向太平洋,三面环水,背靠广袤的原始太平洋精神森林公园。

如果我们将温哥华西区比喻为加拿大西岸的皇冠,UBC就是镶嵌在皇冠上的一颗明珠,UBC宁静安全的社区环境,名列前茅的中小学校以及大学校园浓厚的文化氛围,吸引了越来越多的新移民家庭到此定居。

笔者在UBC校园内生活多年,希望用个人的亲身体会,把多年的生活,工作及学习经验与大家分享。

管理机构:

UBC大学区域有超过7000居民,分别居住在五个社区中,统一由University Neighborhoods Association UNA管理,包括社区的治安,法规制定,组织社区活动及与大学协调。UNA的居民不仅向省政府缴纳地税,还需要向UBC大学缴纳管理费UBC LEVY,资金主要由UNA用于社区建设及居民使用大学设施的费用。

社区划分:

沿着Wesbrook Mall,我们可以将UBC的居民区分为东南西北四个区域:

东区:

由 East Campus和Hampton Place两个社区组成,位于Wesbrook mall的东面和西16街的北面,Hampton Place社区是UBC最要的居民社区之一,于1989年成立,最初居民以退休人士为主,现有11栋居民楼,957个单位,约2000居民。优点:房价便宜,距离目前的UHILL中学最近,步行5分钟可以到达。缺点:房龄很多在10年以上,有房屋出租和宠物限制。

南区:

UBC最新发展的居民社区,在西16街以南,太平洋精神公园与S.W. Marine Drive之间。居民区内有咖啡店,Save On Foods,日餐, 银行,莫扎特音乐学校等,多个知名发展商包括ASPAC,Polygon都在此区开发项目。随着2013年扩大后的新Uhill中学搬迁到Save On Foods的西面,越来越多的学生父母会希望在此区域安家,并享受这个区域漂亮的的公园绿地及基础设施。笔者相信这个区域将是未来的置业和投资的热点。

西区:

Hawthorn Place社区,在East mall和West Mall之间,Thunderbird Boulevard 和Stadium之间的区域,居民1200人左右。 该区域大部分为2005-2008年之间建造的低层公寓,也有价值150万上下三层的联体别墅TOWNHOUSE.该区唯一的由高层建筑,因为在大楼之前建造临终关怀中心,备受关注。这里有最多的UBC的教师员工的福利房,也是目前UBC大学内设施最齐全的old barn社区中心设于此区,大量的绿地,游乐场,非常适合有孩子的家庭居住。缺点:房屋价格较高,尺价在750-800元左右。

北区:

Chancellor Place, 是UBC区域中最能够欣赏到海景和西温山景的区域,靠近UBC的玫瑰园及陈氏演艺中心,该区域有公寓,连体别墅以及高层公寓,大部分是在2004年以后开发,优点:距离公交车总站及目前的University hill小学最近,有海景与山景。缺点:距离新的Norma rose point 小学和UHILL中学较远。

土地产权:

UBC大学区域内大多是99年使用权的lease hold产权房屋,学校用出让土地的财政收入支持学校的发展。

另外在大学的区域周边,包括太平洋森林公园,是由省政府拥有的大片绿地University Endowment Land (UEL),省政府在1925年开始为了筹措UBC大学的启动费用,开始出售具有个人产权的土地给私人用于开发。这些被城市化的区域被通称为University Hill,这也是University Hill 学校名称的来源。

UEL 区域房屋屋主拥有土地权,区内管理通过UEL办公室来进行,包括社区停车,垃圾处理,商业执照发放。http://www.universityendowmentlands.gov.bc.ca

该区域房屋特点:土地很大,区内绿化很好,紧邻海边及UBC大学,价格昂贵。

UBC学区

University Hill小学和中学都是在温哥华知名的公立学校。特别是University Hill中学,多次排名全省公校第一名。很多望子成龙的家长,在孩子没有不能进入私校的时候,都选择把孩子送入这所中学就读。有时候造成一位难求,需要等待很长时间的状况。目前UBC学校中北边区域的学生进入UHILL小学就读。南边社区的学生进入到Norma rose point 小学就读。南北校区是以Agronomy Road划界。

UNIVERSITY HILL 小学

5395 Chancellor Blvd. Vancouver

该校2010年有 53% 母语非英文的学生。因为UBC学生及教师的流动性大,每年大约有25%的新生进入到这个学校,很多学生的英文基础差,但经过一年的学习,有将近一半的学生会达到学校要求的英文水平。

南区的小学生会进入到Norma rose point Point 小学入读。中学进入UHill 中学。

5488 Ortona Road Vancouver, BC V6T 1S2

UHILL 中学

3228 Ross Drive Vancouver, BC V6S 0C6

UHILL 中学建于1954年,包括8到12年班,学生人数530人,以华人为主,并有部分韩国,中东及白人学生。UHILL中学以Academic学术及表演艺术等课程见长,目前是温哥华地区人数最少的中学。因为学生人数少,与教师之间的互动交流更加容易,但缺点是很多的体育活动,课外活动会因为人数不足而取消。UHILL中学有一个MINI School,是经过全国选拔出来的尖子生,可以通过密集课程,快速直升UBC大学。

 

 

事实 ◇ 加拿大史上最严贷款新政生效 未来50年这里的房价不会

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从今年1月1日开始,要在加拿大贷款买房的各位可要面临更严峻的趋势,除了利率一次又一次地涨,更重要的是再次收紧了住宅房屋贷款政策。

虽然这项政策出台的背景是为了控制日益严重的房价问题,但很明显的是,大温哥华和大多伦多地区的房屋可负担性没有得到解决,并且还有学者预测新一年的高楼价状况将会持续……

卑诗大学商学院Davidoff教授认为,联邦政府新一轮的房贷压力测试收紧措施可能会拖慢楼市增长步伐,但他相信大温楼价在未来一年仍然持上升状态。

目前这个号称史上最严格的“压力测试”就是指,首付款在20%及以上的未购买保险的房贷申请者也必须进行压力测试。要知道贷款保险主要是保护放贷方,一般为贷款总额的0.6%-4.5%不等。如果未来借贷人无法偿还贷款,贷款保险可以保证放贷方的利益。贷款保险价格高昂,一般一栋$50万加元的物业,假设首付款$5万加元,借贷人就需要购买$13,950加元的保险才能贷款$45万加元。

加拿大地产头条(canadamls)认为,造成这种情况的主因是由于大温地区受到地理上的限制,周围被海洋和群山包围,土地供应其实有限,增加住房密度则是大趋势,对于加拿大人来说未来50年大温仍是一个难以置业的城市。

更多有钱人涌入导致房市繁荣?

自从新西兰政府推出新政禁止海外买家在该国买房置业后,业内担心这可能加剧加拿大楼市的热度。当富有的外国人或投资者被禁在新西兰买房之后,他们有可能转身涌入加拿大,导致加拿大房价居高不下。其实无论是RBC、TD银行,还是皇家地产公司,都预测加拿大房价会在2018年继续升高。唯一的问题是,你准备好了吗?

来源:加拿大地产头条

 

了解房屋买卖的律师费

了解房屋买卖的律师费                                                                                                     
许多新移民朋友都问为什么在BC省买房一定要找律师和公证人,除了律师可以为您审核买卖合同,查看房屋产权,计算及支付买卖金额,递交过户登记等,最重要的是整个BC省的产权过户是依赖律师及公证人的信用才得以正常运转的。

古老的土地买卖是一手交钱,一手交地契,成交需要双方在所买卖的土地上进行。而BC省的产权法规定产权以在地经署登记为准。你可以想象一下,任何人都不可能提着一大包现金分身同时出现在两个地方,这就需要通过买卖方各自的律师或公证人以提供职业承诺的方式来解决这个时间差的问题。在地经署改为通过电子申报来接受过户文件之后,普通民众更是没有可以与之沟通的电子账户。

因此,就算是你不需要律师审核合同或做任何调查,甚至亲属间的转名不需要有任何银钱过手,你都需要找律师和公证人才能完成过户。处理购买房产的律师费,根据房子价格不同,一般情况下都只有几百元钱。新移民因为在中国的消费习惯,往往向我们询问一个“全包价”。

事实上绝大多数律师行都不可能提供一个“全包价”,因为我们除了为自己的服务所收的律师费,我们还需要替很多其他机构代收代付很多费用,而这部分费用在工作尚未开展时是无法准确预估的。

比如

  1. 土地测量图或产权保险费用。如果你是依赖银行贷款来支付部分购房款,银行会要求你提供最新的土地测量证书或购买产权保险。而这部分的收费根据房产的面积,地点和购买价格是无法准确预估的,只能等测量师或保险公司出具账单才知道需要多少钱。律师只能凭经验给你一个大概的估计,因此,这部分费用是不包含在律师的报价中的。

2.管理公司提供的相关证明费用。如果你购买的是公寓,按公寓法规定过户前必须拿到管理公司提供的明确列出公寓正常收费及欠费明细的证明表。管理公司会收取提供这类证明和表格的费用,而收费是根据不同的管理公司,通知时间的早晚而不同的。这部分费用也不包含在律师的报价中。

3房屋保险单的费用。如房款中有银行贷款,所有的银行都要求提供把银行列为第一收益人的保险单。保险公司提供这份文件也会收取三十到六十元不等的价格。律师也没有办法提前告诉你准确的费用。

另外,律师费也是要缴纳12%的税的。如果有上述这些费用存在,你的“律师费”由几百上升到上千也就不足为奇了。除此之外,有些交易还会出现一些特殊情况。比如成交日期一再推迟,律师需要反复修改已准备好的文件。有的时候客户直到临近成交才确定贷款银行,或是银行很迟才给律师发贷款登记指示,或是贷款的条款出现更改。有的时候客户忽然决定把购房合同转名,用自己的亲属或公司的名字完成成交。还有的合同里面包含特殊条款,需要律师确保在成交时扣留部分购房款待卖方完成某些修缮工作后再付清余额。出现这些情况,大多数律师行都会额外收取部分费用。