不可忽视的地产转让税 PPT—Property Transfer Tax

不可忽视的地产转让税 PPT—Property Transfer Tax                                   
地产转让税的计算方式

“公平市场价值”即Fair Market Value (FMV)。地产转让税(PTT) 的纳税金额是根据物业的FMV来计算的。FMV的头20万缴纳1% 的PTT,20万以上的部分的金额缴纳2%的PTT:

20万以下的房屋:PTT=FMV×1%

20万以上的房屋:PTT=$2,000 + (FMV-20万)×2%

FMV包括土地的价值和土地上方建筑物的价值,是指在一个开放的自由经济市场当中,公平交易条件下的买家愿意支付的价格。所谓开放的市场就是说将房屋挂牌出售,任何人都可以购买。在大部分情况下房屋交易的价格都是双方经过公平的讨价还价所决定的成交价格。因此大部分地产买卖当中价格都如实反应了物业的公平市场价值FMV。

有时房屋成交是在签署合同几个月之后才完成的。如果当年的房地产市场波动较大,则很有可能在成交的时候房屋的FMV跟当初签署合同时的FMV已经不同。此时省政府的官方估价也有可能不准。理论上,相关税务部门可能会质疑成交时缴纳的PTT 金额是否正确。当然,这属于极端的例子。另外新建成的公寓楼PTT另有一套算法。

如果一座建筑物占据了两块土地,也就是说虽然建筑物门牌号是一个,但是在地产局建筑下方的土地是划归成两个或多个不同的土地编号(Lot),如果整栋房屋出售给同一个买家,两块或多块土地按照同一块土地的原则计算PTT。

首次买房的PTT减免

首次买房的卑诗省居民可以享受首次买房者的PTT减免。想要获得减免必须满足以下所有条件:

买房者必须是符合加拿大移民法律法规的加拿大公民或永久居民;

在房屋过户之前必需在卑诗省连续居住12个月或者在过去的六年当中曾以卑诗省居民的身份申报过两次个人所得税;

在地球上任何一个地方从来没有拥有过属于自己作为主要居所的住房;

以前从来没有享受过首次买房的PTT减免。

如果购房者在购买房屋时尚未成为加拿大公民或永久居民,但是在买房之后12月之内拿到了身份,则可以申请将已经缴纳的地产转让税退回全部或部分。申请必须在成交后18个月之内提交。

所购买的房屋需要满足以下条件:

所购买的房屋价格低于475,000加元,

所占有土地不能超过0.5公顷hectares (1.24英亩),

此房屋必须用作购房者的主要居所。

然而,仅仅在成交前达到这些条件还不够。成交以后购房者必须在92天之内入住,并且过户后在房屋内连续居住12个月以上。如果没有住满12个月,需要按比例补交免掉的PTT。

如果在申报过程当中有故意填写错误信息,一旦被查,除了需要补缴应缴的税款之外,还有可能被罚款。

如果房屋只是部分作为主要居所或房屋所占土地超过0.5公顷,或者房屋价格超过475,000加元而少于500,000加元,可以按比例获得部分的PTT减免。具体的计算方法请咨询专业人员,这里不做赘述。

直系亲属之间的房屋过户PTT 减免

特定的直系亲属之间转让房屋时获得PTT减免,需要达到以下条件:

家庭成员之间的关系必须满足是配偶关系或直系亲属的关系,符合条件的关系有:配偶,子女,孙子女,曾孙子女,父母,祖父母,曾祖父母;儿媳,女婿,孙儿媳,孙女婿,曾孙儿媳,曾孙女婿; 配偶的子女,父母,祖父母,曾祖父母。

转出或转入的任何一方必须在过户之前在该物业当中作为主要居所且连续居住满6个月。

接受房屋的一方必须是加拿大公民或永久居民。

房屋必须被省政府评估部门划分为住宅类的物业。

何时不能减免PTT?

以下情况下家庭成员间过户物业必须缴纳PTT:

如果所过户的物业在过户之前是投资房或出租房而不是作为主要居所使用。

家庭成员之间的亲属关系不满足直系亲属或配偶之间的关系,比如兄弟姐妹,表兄弟姐妹,侄女侄子之间的过户。

度假屋和家庭农场有特殊的PTT减免规定。

省政府的PTT事务部门有权对所有的房屋过户PTT缴纳情况进行抽查,或在收到举报后复查和核查。通常情况下他们会向物业的地址发信索取更多的信息,来证明屋主在当时申请PTT减免时符合所有的条件。通常政府部门和税务局的信件是牛皮纸信封,信件也只有一页或两页纸。业主们收到这样的信件一定要引起足够的重视,请专业人员阅读并回复这样的信件。

如果一时疏忽没有及时回复,很可能税务部门就会发来正式的纳税通知即Notice of Assessment。收到纳税通知后虽然也有上诉的机会,但是会对业主造成更大的困扰,很多时候还会发生会计或法律费用。近期发现省府PTT部门在未发信质询的情况下直接向业主发出Notice of Assessment。这种情况下及时作出回应就更加重要。