大温楼花市场分析与前景展望

近年来,在大温地区开发的高层公寓楼盘比比皆是,温哥华向着钢铁水泥森林突飞猛进。同时,越来越多居住、工作在温哥华的人士也喜爱上了都市的生活方式,购买公寓楼花就成为了许多购买以自住及房产投资人士的首选目标。但是你真的了解楼花的优劣势,以及购买楼花有什么需要注意的地方吗?
潜在优势
比建成后便宜;签约时,买家只需支付少额订金作为首期。物业建成一般需几年的时间,在温哥华房地产市场不断上升的环境下,该物业也随着升值。等到物业完全建成后,以现货推出市场,自然是笔可观的收益。
因为是买还在建造中的新房,你还可以自定义设计元素、内饰风格,甚至还有你的房间布局。更重要的是在建成并入住的10年内你不必担心有任何因施工质量或用料造成的花费维修,在 BC 省,所有房地产开发商需要给旗下所有的新建住宅从业主保护办公局(Home Owner Protection Office)购买2-5-10的房屋质量保证保险(Home Warranty Insurance program)以及备案。
2-5-10年房屋质量保证包括:
  • 2年的施工质量和材料质量(Labour and Material),具体包含12个月的房屋内部所有设施的质保;
  • 15个月的所有公共设施的质保;
  • 24个月的水电暖系统以及空调的质保;
  • 5年的建筑外部密封系统(Envelope)的质保,例如外墙、屋顶、门窗等;
  • 10年的建筑的结构(Structure)质保,如承重墙,立柱,横梁等。
温哥华大大小小的建商如雨后春笋般涌现,对于钟意楼花的买家,如何在市场中避开风险并选购到物超所值的楼花呢?在签订购房合同与交付定金之前,一些潜在的风险和房地产开发销售法规(Real Estate Development Marketing Act)你一定要了解。
了解房地产开发销售法规
根据房地产开发销售法规(REDMA)的21.2章节,你有权利检阅开发商的物业章程(Disclosure Statement),从中你能看到物业土地说明、建材用料说明、公共财产、家电、家具等多项细则。
法规要求同时要求开发商公布建设开工日期和预计交房日期,以及任何可能会影响施工进度的因素。若有任何改动开发商都有义务告知买家。
咨询专业律师或者非开发商介绍的地产经纪,仔细审阅物业章程,确保你了解每一项条款。
看完物业章程后,也要仔细检阅购房合同,特别是所有需要简签(Initial Print)的地方。
购买楼花会带来很高的回报,但过程可能远非想象的那么简单。 REDMA 也存在漏洞并造成许多房屋诉讼案件。所以明智之举还是聘请有经验的房地产经纪、抵押贷款经纪和律师,保护你最大的权益并买到理想的楼花。
买楼有不少看不见的费用,购房者应事先了解清楚。
最近市面上有不少新的共管公寓 (condo)楼花推出,同时有一些华人,尤其是新来的移民比较喜欢买楼花,认为在当今房价不断上升的环境下,买楼花是不错的投资。不过,有华人地产经纪提醒,楼花有不少表面上看不见的费用,买家应该注意。
以现在较为低廉的价格去买三年或者四年后价格攀升的物业;首付15%至20%,用一年的时间来交付;等待交房的期间不涉及到每月的贷款问题,以较小的投入实现安居之梦,这些都是楼花的好处。不过,选购楼花时一定要睁大眼睛,悉心挑选,避免日后“期房变欺房”的悔恨。所以要选择知名度高的实力开发商的产品。总之,实力派开发商的楼盘,相对来说其用料、交工时间、进度、地段等都会比较有保证。
买楼花的合同往往比买现房更要谨慎对待。在签订楼花合同后有10天的Cooling Down时间,也就是说,在10天内可以无条件退房[温哥华找房网注:请注意,10天为安省规定。BC省的Cooling Down为7天]。所以在签订合同后,最好找个律师咨询一番,逐条逐项地分析合同条款,诸如各种交房时可能产生的费用明细表。在楼花交房之时除了剩下的尾款外,还有很多其他的费用,这些小费用加在一起也是一笔不小的数目。比如户主姓名变更费,在交房前如更改户主的名字,开发商会收取费用,有的在限定时间内免除第一次转名的费用;也有的开发商要额外收取3000至5000甚至更多的转让费。还有入住费,包括欠款的利息、估算的管理费、估算的地税等。
买楼花还需付以下费用:新房保险费:费用根据房子的面积大小高低不等,如一个1+1的单位,新房保险大概在1000元左右;水电气接通费:约在400元左右。跳票的费用:如支票存入有问题,帐户里面没有足够的钱款,银行要收取罚金,通常50至100元。开发商建筑费:即Cap Levy,可大可小,关键看开发商肯不肯锁定这笔费用。这笔钱有时高达几万元,但也有开发商已经付了这笔费用,所以在买楼花时,一定要切记问清楚。
所谓楼花就是预售楼盘, 目前市场上大多水泥楼花都是在两到三年后交房,也就是在2016及2017年左右。购买楼花过程中, 合同是买方和卖方之间签署的,而订金(一般情况是房价的15%到20%)也同样交给卖方。由于成交及交房日期相对久远,一般情况没有律师,银行,会计等专业机构的介入;此时对于楼花的判断, 为买家服务的地产经纪就起到了至关重要的作用。
说到投资楼花, 不得不联系到最近出台的移民及签证政策,提高买价上限首够减免转名税(Property Transfer Tax)政策,汇率因素, 等等。今年年初联邦政府的一刀切投资移民政策出台, 6万多等待中的投资移民一夜间失去了移居加拿大的机会。这个政策的出台, 多多少少对大温房市有所影响,特别是部分高价房屋;而对于售价相对较低的现房公寓及楼花,却是一个好消息。移民政策虽然收紧,但签证政策放开,未来往返加拿大都是10年签证, 许多无缘移民加国的人,通过其它方式来到这里,居住的需要是钢性的,在尚未知晓未来是否能够移居本地的前提下,许多人会选择花少量资金租赁或购买一个公寓或Townhouse落脚。而选择购买楼花, 更是能给予购买者一定的时间策划未来。最近出台的提高买价上限减免转名税政策,数额由42万5提高到47万5, 也就是说,如果首次置业的本地居民, 购买47万5以下(某些房屋政府会酌情考虑50万以下)的房屋免转名税(Property Transfer Tax计算方法为房价的头20万1%余额2%)这无疑是对首次置业者的一大优惠,然而,无形中也推动了市场上低价房屋的售价,而楼花就是这一阵营的主力军。目前人民币对加币的汇率走势,又为大温房地产市场添砖加瓦,许多买家想借利率较低的良机,买到理想住房或把握好投资好时机。
在选择楼花时,除了以往许多同行提醒买家的一些比较常见的问题外,个人再补充关键几点。
位置
无需多说,location一直是投资关键,然而,我想强调的是把眼光放在现阶段还在发展而未来有可能成为焦点的位置,分析周边的生活便利性,人口比例,社区设施,环境等众多因素。比如,未来天车站沿线,据数字统计,列治文天车开通前后房价有高达30%左右的上浮空间;而目前正在建设过程中的常青线,也给从Lougheed路经Port Moody到高贵林中心带来了投资机遇。许多聪明的投资者,已经以不同的方式购买或预订了不同的物业类型,而开发商也一早驻扎了在了沿线的许多地盘,如Burquitlam一带未来会有不少高楼拔地而起。
建商信誉
每每走进一个楼盘,售楼小姐都会大张旗鼓宣传建商是如此这般的有经验有信誉云云,验证这些并不困难,看看这个建商以往的作品,以及目前那些作品在市场上的售价和成交量,查查建商的施工队伍,是自己的队伍,还是外包工程,了解一下建商用料的来源等等。更重要的是了解订金去向,是否存在卖方律师的信托账户,建商的建筑资金是否已经妥善解决。与开发商和建商多年打交道发现,虽然售楼处同样做的光鲜亮丽,但开发商对楼盘的要求各不相同,例如本地一家非常知名的开发商,有自己的施工队伍,对工程要求精益求精,对每一个建筑工人要求也是非常严格的,在工地上公司规定不能带手机,把精力100%放在工程质量上。开发商对客户的承诺也能看出其信誉,如今许多开发商有自己的销售队伍,这就很难确保在交易过程中同时保障买卖双方的利益,因为售楼处是对外开放的,每一个人都可以走进去直接与销售人员对话,当销售人员来自于开发商团队的时候,他们所代表的完全是开发商的利益。在我以往的工作过程中,就遇到过与某本地知名开发商的销售团队接触,其性口雌黄至买家利益与不顾的情况发生。所以,即使是选择购买楼花或一些开发商自设样板房的现房,买家都要咨询好一个可信的地产经纪,其费用是由卖方即开发方负担的。
物业类型
这一方面首先还是要看需求,预售房存在于各种类型,独立屋,城市屋,高层或矮层公寓等。对于投资价位相对较低的物业类型来说,我个人更推荐高层水泥公寓,更保值增值。木质结构的物业在温哥华占多数,特别是四层以下的公寓,基本上均为木质结构。2011年列治文某新建中的六层木质结构公寓被一场大火烧毁,虽然有保险,但多年后的今天,这栋楼依然留有剩余单位在市场上待售。这个意外的发生,难免会让人们担忧木质结构住房的安全防火系数等等。温哥华的地质结构与环境,对于需要较大生活空间的家庭来说,木质独立屋或木质城市屋是不错的选择;水泥城市屋大多存在于水泥高层的小区外围,面积比高层公寓较大,相对管理费也比较高。今年年初的数据显示,买家对于水泥公寓的认可度日益升温,2013年销量较两年前有18%的增长,而木质结构公寓却在下滑。在经济前提允许的情况下,建议投资者首选水泥高层。
楼花结构内饰及大楼设施
买楼花也就是买图纸,结构一定要看好,往往样板房呈现的都是最好的一个户型,装修漂亮,家具摆放也只是为了吸引买家的眼球,而非实用,咨询清楚哪些东西是交房时带的,哪些是option,厨房通常是花钱最多的地方,留意电器品牌,橱柜台面材质等。样板房通常会设在一个面积较大,封顶较高的空间,而法律也规定开发商交房时,房屋的实际面积与图纸面积可以有3%的误差,这就要求买家在看样板房的过程中,要测量好面积,询问好天花的高度,等等细节。华人往往不是很关注大楼的设施,然而作为投资物业,出租对象广泛,很多人非常注重大楼里是否带有健身器材,会所,休闲及会客区域等。许多房客是在有全职工作的白领或是学生,如果楼里提供足够的健身设备,他们无需出门办健身会员卡便可使用大楼设施,在租金上多交付一些,租客也是愿意的。
购买楼花时,要对周边市场做以调查研究,从价格,到大楼本身素质,到环境设施等,做以了解,一定要找到足够多的优势再下手;然而如何判断这些优势也不能只着眼于出租一方面,租金的收益主要用在物业本身产生的一些费用,像是大楼管理费,地税,水费,贷款等等,做到以房养房的理想状态;而更多的利益是未来售出时与购买时的差价,这就要求买家有独到的眼光选择和判断未来升值潜力较大的楼花。这同时也要求买家在购买时有一定的耐心和决策力,目前开发商的销售手段层出不穷,为了有好的销售业绩,开发商会有一系列的销售策略,像是保留部分单位,分批分期推出等,这就要求买家在购买时要有耐心;而一旦有心仪的单位上市,决策力也是成功投资的关键,请选择知名金牌房产经纪为您争取最大的投资利益!