政府地权VS永久地权:是捡到大便宜还是噩梦的开始?

永久地权 VS 租赁地权
  •  Fee Simple:永久地权。在温哥华大多住宅的地权都是永久地权,即业主对房屋所占的土地拥有永久产权。
  • Leasehold:租赁地权。真正的地主没有将永久的土地使用权转让给开发商和购房者。开发商一般在租赁土地上建的多是居住密度较高的公寓楼。购房者从开发商手中只能买到开发商的租赁产权。因而购买这样的房屋,产权并不是永久性的。通常大家还是将这样的购买行为称为“买房”,但是其实他们购买的只是租赁地权的期限。
    租赁期限的长短根据租赁合同各有不同。大温主要有三个地区有这样的房产拥有方式,最广为人知的就是UBC的公寓楼和SFU的公寓楼。在大温地区,有几百户拥有租赁产权的公寓楼、城市屋和独立屋位于优越社区False Creek, Fairview Slopes and Point Grey。这些物业的产权拥有者包括市政府、联邦政府、UBC大学、Musqueam 原住民部落区以及个人。租赁产权一般有99年使用期限。最早的租赁地权的方式初始于1970年代,开发建楼时,市政府仅仅出租了60年的产权。很多这样的楼房在将在2036年到达租赁期限。到期时,要么交钱延长租期,要么真正的“地主”收回产权。如果收回产权,每个房屋单元的业主拥有的只是建筑本身价值的市场价,而不包括土地的价值。
    温哥华物业产权类型
  1. Freehold Non-Strata─ 永久地权。指房屋买家购买的物业,包括土地和房子,都完全是属于买家所有,没有时间限制。在温哥华,大部分的独立房屋都是Freehold,即屋主完全拥有土地权。Freehold是加拿大最普遍的物业权的拥有方式。贷款机构都会接受这类物业来做按揭,而且买方比较容易获得优惠利率。屋主拥有房子及地皮的产权,要自行负责物业的剪草、铲雪、维修等工作。当屋主对物业进行改造时,改变房子的用途,必须申请得到政府有关部门的批准后方可进行。但是,完全拥有土地权的物业,也有可能会被政府征用土地或者部分土地(Easement)作为建筑公用设施用。
  2. Freehold Strata ─ 共管地权。住宅单位属私人所有,公用地产(Common Property)为所有业主共同拥有。室外的保养、维修工作交管理公司处理,住户每月支付管理费。由于室外部分属与所有业主共同拥有,所以换屋顶、外墙维修等这类工作,每家每户都要分摊费用。共管产权物业主要为公寓(Apartment/Condo)、城市屋(Townhouse)等。
  3. Leasehold – 租借地权。这种类型房子的买家不能永久拥有土地,而是有期限。到期后,该土地可以回归原地主,或者付额外费用续签。
       Leasehold Land主要分为两类
  1. 政府租借地 (Government Leasehold Land)
    政府租借地比较容易被贷款机构接受,使得买房的人比较容易获得贷款。购买政府租借地的房产,银行和贷款机构要求的文件通常比较多,比如银行和贷款机构会要求买方提供这类物业的租借合同(Lease Agreement),然后看这个物业还剩多少年,再来决定贷款利率。
  2. 原住民租借地 (Reserve Land 或者 Indian Land)
    这类物业的贷款很困难,一般的贷款机构不愿意做这类贷款。即便肯做,也不会有什么优惠利率。温哥华市南部的Musqeum原民部落区的房产就属于这种租借产权。
    如果打算购买租赁产权的房屋,需要贷款时,应提早与您的贷款经理沟通确认他/她的银行是否可做leasehold房屋贷款,绝大部分银行和金融机构也会特别对租赁期限进行确认和审查。大多数情况下,在租赁合同到期的时候地主倾向于选择签署一个新的延长租赁地权的协议,并同时收取下一租赁地权期限的租金。购屋人士应该尽早向您的地产经纪或律师公证人确认购买的是土地永久产权还是租赁产权。如果是租赁土地产权,一定要确定租赁年限还剩余多少年。
UBC的租赁产权期限大多是99年,这些房屋大都是在1990年代建造的,很多房屋的土地租赁到期日是大约在2090年以后。
SFU最近也开发了许多这样99年租地期限的房屋,SFU类似的公寓楼都是在近10年内建造的,因而土地的租赁期限将在2100年左右到期。
大多购买UBC或SFU附近租赁地权物业的买主优先考虑的都是孩子的入学问题。由于租赁期限为99年,因此大多数买家并未对百年以后将要过期的土地租赁感到忧虑。

对于新移民来说,来到加拿大后买房会遇到很多有关产权的问题,应找本地经验丰富的资深地产经纪帮忙看房以避免犯不必要的错误。切勿贪便宜,因小失大!

发表评论