内参 ◇ 三大必杀技平抑大温房价,就问炒房团你们怕不怕!

投资必读                                                                                                             
必杀技一:提高首付比例加息的手段还是太温和,去杠杆就要直捣黄龙。在中国第一次买房的首付款比例是30%,第二套房就飙升至60%,如果建筑面积大于140平米则被视为豪宅,首付款达到了夸张的80%。至于第三套根本无款可贷了。

值得注意的是,在规定时间内连续买卖多套房产,哪怕在同一时间手里只持有一套房产也将被金融机构视为多房多贷。

这项政策不是某个地方政府心血来潮的产物,而是中国银行体系共同执行的基准。地产市场大热的地区,这项政策执行的只会更严更紧。所以说在2017年投身内地房地产市场的都是敢死队,多少年积攒的真金白银扑向熊熊燃烧的地产大火,是百炼成钢还是付之一炬?福祸难料!

这一招如果照搬到大温,效果必然是杠杠的。什么贷款压力测试、什么加息统统都是浮云。借不到钱才是釜底抽薪,这盆滚开的水没有了资金面的加持,凉下来只是时间问题。

反观BC省,一方面是央行要求进行压力测试收紧贷款,一方面是省政府宣布让一部分省民可以享受免息首付款买房,双手互博患得患失的矛盾心态不言自明。考虑到房地产行业占BC省GDP比重接近19%,省政府的纠结与彷徨似乎也能理解。

又想收税收到爆,又想平抑房价平息民愤。所谓“世上安得双全法,不负如来不负卿。”房地产调控不破不立,现在趁早下药,房地产未来也许更健康。

必杀技二:终止楼花预售

楼花预售堪称房地产市场的俄罗斯轮盘。买家投入低至5%,然后在合约到期前尝试卖出获利,如果失败了买家必须再投入95%购入现房或者止损认亏。因为有杠杆的力量,多数人都认为赢会大赢,输是小输,所以炒作踊跃。

买家卖家联手可凭借极低杠杆撬动巨大的资金盘。远期资产错配短期销售,以时间换空间的操作手法其实已经脱离了房地产业的理解范畴,把它视为金融衍生品更准确。

多年前,中国内地也有楼盘预售,在很多城市被称为卖大坑,意思是开发商只要在待开发的地块上挖出二尺深的坑就可以开盘销售了,但与温哥华不同的是,预售需要支付全款,但售价通常比相近地段便宜很多,开发商让出利润空间,买家承担一定资金风险,现在看来这种预售更接近集资建房。

另一种楼盘预售的模式就与温哥华比较接近了。楼盘刚打好地基,开发商为了摸清市场的深浅开始预售楼花,通常是交1-5万人民币定金,然后可以得到一个选房序号。这么做并不是为了回笼资金而是为了摸清市场容量和交易方向,预售火爆则捂盘待涨,美其名曰“销控”,预售冷清则加大促销力度,美其名曰“回馈”。购买楼花的买家可以随时无条件转让选房序号,也可以在现房交付正式签订买卖合同时选择割肉放弃,再或者成为现房房主。

温哥华的楼花预售则更为高级,买家最低只需支付5%的购房款就可以锁定1-5年后的房屋购买期权,然后市场默认这种期权是金融产品从而在市场进行交易。交易过程中政府有税收、开发商有递进收益、经纪有佣金、拉动BC省经济的效果直观立体。

但潜在风险也是巨大的,正如美国的次级贷款一样,如果有大量不具备支付能力的买家用很少的资金购入楼花,一旦接盘力量不足或者市场转弱的时候,就会出现大量楼花合同转为现房时的违约,零散的违约现象对开发商是有利的,但大面积的违约发生时,就注定是一场金融灾难了。

人类在天灾面前永远有侥幸心理,政府和民众在人祸面前何尝不是如此。楼花预售制度注定是单边市场,只能看涨不能说跌,一旦发生恐慌,哪怕是轻轻的一颗稻草都足以压死看似强壮的骆驼。

所以,中国已经全面禁止任何形式的楼花预售。更激进的西安、重庆、长沙城市等甚至要求对全款购入的现房也要设定限售期,通过增加持有成本遏制炒房。

BC省政府想调控房价,首先要挤出投机性需求,终止楼花预售或者严格规范楼花制度,将不具备全款支付能力或根本不想收房的不真实购买需求排出市场自然能给市场降温。

必杀技三:缩短贷款期限

投机房产必须使用银行资金,全款购房无论是不是刚需都不会引起巨大的市场波动。

必杀技第三招和第一招遥相呼应,在增加首付比例的同时,压缩贷款期限。从最长35年的按揭变成最长25年的按揭,意味着每个月的月供增加三分之一。无需压力测试这么复杂的操作,很多买家会知难而退。而有多个供款的买家几乎被瞬间窒息,在加拿大透明的收入制度下,没有人可以在短期内增加大量合法收入用于支付按揭。

面对银行的压力测试时,很多贷款经理会建议买家延长贷款期限,过去很多人选择20-25年的贷款期限,但现在越来越多银行建议客户选择35年的贷款期限,这相当于对绝症病人使用了延长寿命但增加痛苦的医疗手段,把马上要爆发的风险推迟到未来,但客户并不知道延长贷款期限实际上是提高了债务负担也是把风险留给了未来,很多买家会发现因为财务负担太大而导致生活质量的持续降低。

事实上,BC省政府的首鼠两端并非政客的无能,也不是说其他国家对房地产泡沫有更深刻的见解。只不过是在安抚选民和抑制投机之间发生了选择困难。

有房子的是选民、没房子的也是选民,买了房子背负债务的也是选民。三个群体对调控地产的政策要求不尽相同,对一个无需取悦选民的政府来说,通过对供给侧的挤压就可以完成调控,但对需要考虑选民情绪的政府来说,最安全的手段是抑制购买需求。但这恰恰是舍本逐末。

2018年,BC省政府如果不能利用有限的时间窗口,踩住加拿大联邦政府调控房地产的时间节点快破急立,未来留给BC省民的只能是越来越烂的地产市场和越来越高的生活成本。

来源:加拿大地产头条

 

发表评论