2017十大地产政策大盘点

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2017年已经过去,这一年地产界发生了很多变化。地产市场持续火热,房价不断攀升,居民的房屋可负担能力越来越低,因此联邦政府、省级政府还有市级政府纷纷出台各种政策,以控制房价增长过快的局面,有些措施已经推行并发挥效果,有些则即将开始影响明年的房市。本期我们就来盘点一下今年出现的10大地产政策。

1.温哥华开征空屋税

空置超过半年需缴1%税费

空屋税问题一直是温哥华讨论的热点,去年温哥华市议会投票通过了征收空屋税的提案。从2018年开始,政府将对无人居住或空置长达6个月及以上时间的房子征收1%的税费。温市府提醒业主,需在2018年2月2日以前完成空屋税的申报。

温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)表示,市政府由今年开始,要求市内业主计算物业空置的日子,并且自行申报,如果空置时间超过6个月,就要缴付相当于物业估值1%的房屋空置税。

空屋税的征税范围不包括自住房。如果业主拥有两套以上的房屋,自住房(primary residence)即使空置也不在征收空屋税的范围,自住房指的是经常居住,并且接受邮件和税收通知的地方。

如果业主拥有第二套房屋,该房屋没有人居住也没有出租超过6个月,那么政府每年将要收取房价1%的空屋税。比如,在温西一栋270万的空置房屋,每年要被征收2万7000元的空屋税。即便是普通的公寓,如果被空置超过半年也面临数千元的空屋税。

温哥华可负担住房问题非常严重,一方面很多居民无房可租,而另一方面城市中有大量的空置房屋。数据显示,2016年温哥华空屋的数量有2万5000间,其中大多数都是买家的第二套甚至第三、四套房,很多都是买家并没有想好如何“处置”或只是为了投资而购买的。

业主如果未在明年2月2日之前申报的话,其物业将视为空置,并将按照2017年物业评估价值的1%缴纳房屋空置税,另处以250元罚款。业主也必须如实填报,如被发现存在瞒报或造假,将处以高达一万元的罚款。

2.安省开征非居民投机税

外国买家有所下降

今年4月20日,安省政府宣布推行16项应对房市危机的措施,其中最重要的一项是对外国买家征收15%的税收。

安省的税种与卑诗省去年推出的海外买家税类似,比率也是15%,但名字叫做“非居民投机税”(Non-ResidentSpeculation Tax,NRST)。

非居民投机税不仅针对那些不是加拿大公民或永久居民的购房者,也包括不住在安省的所有人。

安省政府特意指出,此项措施并非针对移民。如果缴纳了15%非居民投机税的房主在购房后一定时间内成为安省居民,可以获得退款。

新政要求,任何在安大略省购买房地产的人都必须出示他们的公民身份和居住地点,同时说明该物业是被用作主要住所还是出租,买方是否代表最终所有者。如果是公司名义购买,则要出示公司名称和统一编号。

非居民投机税开征后,大多伦多地区的地产市场确实有所冷却,5、6月的地产数据和之前相比有所下降。根据加拿大按揭及房屋公司(CanadianMortgage and Housing Corp.)和加拿大统计局(Canadian Canada)近日公开的外国买家数据,今年8月19日至11月17日,非公民或非永久居民人士、外国公司在大金马蹄地区(包括多伦多)的交易中占1.9%,这比前三个月的3.2%有所下降,而征税政策生效的第一个月这一比例为4.7%。

3.新民主党政府

明年可能征楼花海外买家税、2%投机税

今年省新民主党(NDP)在竞选期间,提出了多项房屋新政,包括对楼花也实行15%的海外买家税、对未缴收入税的买家加征2%的投机税等,但是在上台后,并未再提出或推行这些方案,不过住房厅厅长SelinaRobinson在此前接受采访时曾表示,省府可能将在明年二月出台住房新政。

近年来转让楼花成为地产市场上的热门交易,很多买家手持楼花几年,待公寓即将建成价格大幅上涨后再出售,其中不乏海外买家。在目前的制度下,外国买家物业转让税只在楼花完成、物业产权转移的时候征收,但中间楼花炒卖、合约转手都无需缴纳外国买家税。

新民主党在竞选时认为这是一个漏洞,导致很多外国买家投资楼花推高本地公寓市场价格,并表示会扩大海外买家税的实行范围,对楼花也征收15%的海外买家税。

另外还表示将对部分房主征收2%的投机税。新民主党房屋政策评论员尹大卫(DavidEby)表示,投机税将是针对在全球有收入但在本省却未缴税或是缴极少税的人士,他们若在本省拥有房产,则需要另外缴交物业价值2%的投机税。

事实证明,虽然这些政策并未真的推行,但已经对部分海外买家造成影响。近日有地产经纪向本地中文媒体透露,每天都会收到大量的楼花转让的暗盘消息,很多都是外国买家,他们担心新民主党即将对楼花征收外国买家物业转让税。虽然新民主党上台至今已有几个月,还未明确推出打压楼市的措施,但是很多买家普遍认为,新民主党要求外国买家对楼花缴税是迟早的事,所以希望抢在省府政策变动之前先转让楼花。

由于急于出手,楼花转让价格也比几个月前低很多。以前至少多加5万元才愿意转让楼花,但是现在却只加1万至2万元就可以出手。

还有很多大温地区的独立屋正在亏损出售。根据业内人士提供给Thinkpol网站的销售资料,大约有40间独立屋目前的挂牌价格低于之前的买入价。业内人士认为,2018年大温房地产政策会有新一轮波动,新民主党政府或将在预算中提出对投机行为征税,因此很多投机者现在愿意承受最多25%的风险退出市场。此外,这些投机者既然愿意承担25%的亏损风险,也足以表明他们认为楼市回落的跌幅会远超于他们的预期,因此必须紧急撤离。

4.加拿大央行两次加息

房贷压力增大

今年加拿大央行(The Bank of Canada)分别于7月和9月两度加息,将基准利率从0.5%上调至1%。两度加息后,所有债务类型的利率都相应提高,加拿大人的债务压力越来越大。

在央行将基准利率调升至1%后,各大商业银行马上相应提高各自的优惠利率(Prime Rate)。加拿大皇家银行(RBC)率先跟随,将其优惠利率从2.95%上调至3.2%。同样提高到3.2%的还有道明银行(TD)、蒙特利尔银行(BMO)、加拿大帝国商业银行(CIBC)、丰业银行(Scotiabank)、加拿大国家银行(NationalBank)和汇丰银行(HSBC)等。

加息行为将直接影响房贷。买房时采用浮动利率的消费者在银行将贷款利率提高后迅速感觉到房贷上涨的压力。

RBC经济学家Laura Cooper在9月1日发布的一个报告中说,在过去的四个季度中,加国家庭的债务总额迅速增加,涨至120亿加元。“加拿大人利用房屋净值信贷额度这个工具,以自己住房作抵押,向银行贷款。房价迅速上涨以后,他们房屋信贷额度也随之上涨,借到的钱款数也暴增。”

根据几大金融机构的预测,加拿大央行在2017-2018年间将总共会加息三次,每次25个基点,总共75个基点,将隔夜利息提高至1.5%,目前隔夜利率已经达到1%。按照目前的预测,约1年半之后,一般5年期浮动房贷利率将会升至约2.91%。

长期贷款固定利率的数值与加拿大政府债券的收益率直接挂钩。房贷产品比价测评网站ratespy.com的创始人RobMcLister说:“银行等放贷机构对五年期长期贷款利率的政策有些滞后。长期贷款产品利率的提高,将来肯定会出现。”

5.新贷款压力测试推行

家庭购买力大大下降

去年开始,首付不足20%需要购买保险的贷款者需要接受贷款压力测试,而今年10月17日,加拿大金融机构监管局(The Office ofthe Superintendent of Financial Institution,OSFI)又公布了新的房屋贷款限制政策,政策规定,从2018年1月1日起,首付超过20%,不用买保险的客户也要进行还款压力测试。这一消息有如重磅炸弹,在房产和贷款业中激起了轩然大波,在新的测试制度下,同等收入的家庭的购房能力将大大下降。

自2018年1月1日起,OSFI要求银行在所有房屋买家申请按揭时,按照央行公布的五年期固定利率,或其按揭合同利率再加2个百分点进行贷款审批。

也就是说,银行将以更高的利率、更严苛的规则来测试买家的还款能力,在同样收入情况下,买家能够借出的钱将大幅减少。据估计,加拿大中位数收入的家庭购买力将减少25%。

加拿大央行表示,新压力测试将会使10%准购房者失去购房资格,更会影响150亿美元的新贷款。近年来多伦多和温哥华房价上涨速度快,这两个市场的房屋销售额占据了全国的一半,将受新规影响最大,新规可能会使两地高达12%的买家失去购房资格。

央行表示,目前还不确定借款人将对新规定产生怎样的反应。但他们预计,大多数人会选择购买较小的房屋,也有人可能会推迟买房。一些借款人也可能试图避开新规,从非联邦监管的其他贷款机构(包括信用合作社和私人抵押贷款机构)中,提取更长贷款期限的风险较高的贷款。虽然目前这类贷款人的抵押贷款市场份额相对较小,但并不排除日后有上涨的趋势。

不过皇家地产公司(RoaylLepage)和Re/Max地产都在年末的预测报告中表示,新的压力测试对地产市场的影响有限。

皇家地产公司的总裁和CEO Phil Soper表示,新的压力测试影响将主要反映在2018年上半年,当市场能够适应新的压力测试后,一些大城市房屋供给严重不足的现象将会继续带动房价上升,超过正常的涨幅速度。

6.温哥华通过新规

短租合法 需申请49元许可证

温哥华市议会在11月中旬通过了监管短期出租附例,预计明年4月起实施。市府强调,附例有助解决长期租屋短缺问题,并把网上Airbnb等短租运作合法化。

附例规定,自明年4月1日起,业主或租客若出租房屋,需要申请一张年费49元的许可证,另加一次性申请费54元,共103元,许可证必须公布在短租网站上。此外,短租平台可代市府向租客征收最多3%的交易费,用作支付新附例的行政及执行费用,但只属自愿性质。

附例规定,所有非自住物业包括后巷屋、独立地下室等则一律不可短租,每间房间的住客不能超过两名成年人,每项规定的罚款最高为1000元。

温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)说:“房屋的主要用途,应是居住而非商业利益,新附例旨在规管短租市场,保障长期出租房屋的供应。”

短租一直是温哥华的焦点话题。目前温哥华正在经营的短租单位大约有6000个,而长期租房的空置率非常低,不到1%。

Airbnb占温哥华旅游住宿约30%。预计短租附例通过后,将影响800到1600套房,新规实施后,将有1000套房进入长租市场,同时也将使最多70%短租单位合法化。

罗品信说:“目前温哥华已经登记的二套房屋有30000套,如果不加以限制,都去用作短租的话,那我们将失去几千套长租房。”

7.卑诗地产监管局:

禁止经纪双重代理

近几年地产行业中地产经纪同时代表买卖双方的情形并不少见,即所谓的双重代理(dual agency)。CBC记者曾假扮买房者暗访发现,为了促成交易,某些双重代理经纪往往违反行规,私下透露交易信息给自己的买家,有利于其出价,然后收取双份佣金。从去年开始,卑诗省府就表示将规管地产行业中的双重代理行为。11月中,卑诗省房地产监管局(Officeofthe Superintendent of Real Estate,简称OSRE)正式宣布,将于明年禁止地产经纪进行双重代理,买卖双方必须公开佣金分配情况。

卑诗省房地产监管局宣布了一系列新规定:

禁止地产经纪进行双重代理,即在房产买卖中不许既代表卖家又代表买家;

买卖双方须公开佣金分配情况;

经纪为消费者服务前,须告知双方客户,经纪们应承担的责任和义务;

如经纪已经代表交易的一方,须警告另一方消费者可能获得有限协助的风险。

新规定于明年3月15日开始实施。到时卑诗将成为加国首个禁止地产经纪双重代理的省份。不过新规也有例外,如果物业地处偏远地区,很难找到第二个代理经纪时,将可获豁免。

房地产监管局独立地产监督Michael Noseworthy指出:“新规将极大的改变卑诗地产行业提供服务的方法。可以确保客户能够清楚了解经纪的角色及责任,禁止经纪以双重身分进行同一交易,也能避免潜在的利益冲突甚至严重的问题。”他说,监管局期望能提高客户与持牌经纪在物业交易上的透明度。

虽然新规将极大提高地产市场的透明度,但也有业内人士担心,此举将限制消费者的选择。

卑诗地产协会(British Columbia Real Estate Association,BCREA)发言人NormaMiller说,“我们曾于10月要求OSRE不要禁止双重代理,但很遗憾未获采纳。”她说,有些业主与经纪保持长期良好关系,或有经纪熟悉小岛、度假村特定物业,如果限制双重代理,未必对消费者有利。她还指出,BCREA曾要求如果禁止双重代理,至少仅限制住宅地产交易,而允许商业地产交易获豁免,但目前情况不明。

8.卑诗省府启用新版物业转让税表

买家需核实卖家身份

卑诗省府于11月27日开始启用了新版的物业转让税(Property Transfer Tax Return,PTTR)税表,新税表要求买家尽力确定卖家身分,披露其是否是加拿大税务居民,以便和加拿大税务局(CRA)分享信息,追查非居民需缴纳的资本利得税(capital-gainstax)。

新版的物业转让税税表(PTTR)是第29版,修改的表格包括一个新的部分,询问买家是否“做出努力以确认卖家的身份信息”,还要提供卖家的地址和电话。在填写表格时,买家需表明所有信息是“完整且正确”的,否则将面临罚款或是多达2年的监禁。

省府将利用新变化的表格收集房地产卖家是否为加拿大居民的信息,是否为加拿大居民根据所得税法 (Income Tax Act)来确定。加拿大居民不必为主要住宅的增值而缴纳资本利得税,而非居民则必须在出售物业时缴纳资本增值税。

卑诗财政部的新闻发言人表示,省府计划将信息提供给CRA,“以帮助审计加强收入税的管理”。

表格还包括去年财政部提出确定购买者是加拿大公民还是永久居民的问题。如果买家不是公民或永久居民,除了标准的物业转移税之外,还必须支付购买价格15%的外国买家税。

分析人士认为,此次税表的改革非常有必要,可以让投资者不再有机会一边空置房屋,一边规避缴纳资本利得税。但是一些人士也对省府的做法表示担心,因为这个改变为买家带来了风险。

卑诗公证人协会(Society of Notaries Public of BC)的律师Ron Usher强调,他支持税表的改变,政府需要更多资料去确保地产交易中税项被正确缴付,但他认为,应该由卖方而非买方去申报,并应使用一张用于所得税法例的表格,而非把它放在省级的物业税制中。他说,政府想要数据但是似乎问错了对象,“现在变成买家有法律责任去提供一些他们没有法律权利知道的资料。”

9.联邦政府、温哥华政府:

发布十年住房新政

11月中下旬,联邦政府和加拿大联邦政府和温哥华政府分别发布了未来10年的房屋计。

联邦自由党政府的全国房屋计划(National Housing Strategy)表示,预计在未来十年内投资数百亿元解决全国53万最弱势群体的住房需求,包括新建大量新的住房单位,修缮现有的住房,以及减少无家可归人士。加拿大总理杜鲁多(JustinTrudeau)强调,住房的可负担性已经成为目前加拿大各地民众的一个巨大问题,政府致力于确保人们负担得起他们的房子,确保有效地解决无家可归问题。

联邦房屋新政要点

– 联邦拟拨款159亿用于设立全国住房联合投资基金,用于兴建6万间新的可负担房屋,以及修缮24万间现有单位,并要求所有单位的三分之一以市场租金中位数的80%出租,出租为期20年。

– 基金将提供47亿资本金和112亿低息贷款。

– 联邦将耗资40亿元设立住房津贴,帮助需要交租金的低收入家庭和排队等候廉租房的人士,预计2028年前,每个符合资格的家庭每年平均可获2500元的住房资助,这将帮助到全国30万个弱势家庭。

– 40亿元住房津贴中,有20亿元来自联邦政府,剩余的20亿元联邦希望各省和市级政府作出配对拨款。

– 22亿元用于延长一个帮助无家可归人士的项目,旨在减少无家可归人士。

– 43亿元用于加拿大社区住房项目,协助各省和地区的社区住房建设。加上各省在这一项目上的匹配拨款,总投资金额将达到86亿元。

– 设立全新的联邦住房倡权机构。

– 总投资中至少有25%用于帮助针对有需要的妇女和儿童的项目。

– 向住在原住民保留地以外的原住民提供针对性的帮助服务。

温哥华政府的十年住房战略(Housing Vancouver Strategy)主要针对出租市场,重点是建设和维护出租单位。温哥华市府期望在未来十年在市内新建7.2万个单位,其中三分之二将作为出租单位。温哥华市长罗品信(GregorRobertson)在声明中提到,温市的空置率已跌至接近零,市内却有超过半数的家庭及个人都是租户,因此市府有必要采取新措施保护租客权益,以及设法增加租住房屋的供应。

温哥华房屋新政要点

– 以租赁和商业模式建造2万个专用于出租的单元房,支持1.2万套新“社会保障住房”。

– 沿着百老汇走廊和纳奈莫、29街和奥运村站推出新出租方案。

– 设立一名“租客保护经理”(RentersProtection Manager),帮助市内租客取得所需的许可证资讯,以及了解当业主打算重新发展或装修时,租客应有的权利。

– 推出租金管制试验计划(Moderate IncomeRental Housing Pilot Program),透过“密度奖励”鼓励增加出租单位。

– 将目前公园、学校、公共设施和主要街道附近的独立屋地区,改造为联排别墅和低层公寓。

– 与省政府合作,设立“只限出租区域”(rental only zones)。

10.联邦上诉法院:

多伦多地产局必须公开数据

12月1日,联邦上诉法院(Federal Court ofAppeal)宣布了一项判决,要求多伦多地产局(TREB)向公众公开地产交易数据,这个裁决在地产界引起了轩然大波。目前很多交易数据只有地产经纪才能看到,公众是没办法获得的。向公众公开数据,对买家、卖家和经纪都将产生影响。多伦多地产局是加拿大规模最大的地产局,这项最新裁决会影响全国各地地产局的做法,大温地产局也在密切关注。

这场官司最早要追溯到2011年。加拿大竞争局(Competition Bureau)在2011年将多伦多地产局告上法庭,因为很多已出售房屋的销售信息公众无法看到,比如成交价、历史销售记录、地产经纪从中获取的佣金等,这些信息只有地产经纪才可以看到,买家如果想了解房屋交易情况就必须通过经纪。

竞争局认为,这是房价成本居高不下的一个原因。这些信息应该免费公开提供给消费者,帮消费者作出明智的决定。如果公众能够看到房屋销售数据,那么买家和卖家都了解房屋情况,可能会绕开地产经纪自己买卖。

2016年4月,竞争法庭(Competition Tribunal)裁决,要求多伦多地产局公开数据,但是多伦多地产局提出了上诉,12月1日联邦上诉庭决定维持公开数据的判断。

虽然多伦多地产局将继续向加拿大最高法院提出上诉,但在上诉法庭的裁决后,多伦多很多大型房地产网站已经开放了房价历史数据,比如MongoHouse、HouseSigma和Sold.Watch等,而且点击人数极多,表明消费者对市场交易数据有很高的需求。

HouseSigma的联合创始人和CEO Joseph Zeng表示,在法院判决宣布的几分钟之后,HouseSigma就已经公开了交易数据。目前,HouseSigma网站提供2013以来的销售数据,允许使用者在地图上点击街道和社区,点选已经售出的房源。

大温地区目前还没有网站提供地产交易数据。虽然多重销售系统数据库(Multiple Listings Service,MLS)中有房屋的挂牌信息和挂牌价,但只有地产协会的成员才可以看到额外的信息,比如房屋售价、历史交易情况和经纪佣金等。地产经纪可以最多一次和100名客户分享这些销售信息,但是不能把这些信息公开到网上。

Joseph Zeng说,“我们想把业务也扩展到温哥华,我们拥有技术,但是这取决于法律如何规定。”换句话说,只有竞争局必须命令大温地产局开放数据后,大温消费者才能在网上看到地产交易数据。大温地产局主席JillOudil则表示,地产局正在密切关注多伦的多情况。

来源:加拿大地产周刊

 

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